부동산 매매나 임대를 위해 계약서를 작성하고 계약금을 주고받았습니다. 그러나 사는 사람이 혹은 파는 사람이 부동산 계약을 파기하고자 할 때 위약금(해약금)은 얼마로 정하며, 가계약시에는 위약금을 얼마로 계산하는지 아래와 같습니다.
부동산 계약 파기
부동산 계약은 계약서에 명시된 부동산을 정한 날짜와 금액에 조건대로 매매하거나 일정기간 임대하거나 할 때 서로 합의하에 작성합니다. 두 사람 중 한쪽의 사유로 계약을 조건대로 이행하지 못할 때 합의를 통해 계약을 파기할 수 있으나, 합의가 이루어지지 않을 때 해약금을 주고 계약을 일방적으로 해제(파기)할 수 있습니다.
부동산 계약의 해제(파기) 근거는 민법 제565조 해약금 부분을 보면
'매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
고 명시하고 있습니다.
부동산 계약 파기 시 해약금
계약서상에 계약 파기에 대한 다른 약정이 없다면
- 계약금을 준 임차인 혹은 살 사람은 자신이 지불한 계약금을 포기하고
- 계약금을 받은 임대인 혹은 팔 사람은 자신이 받은 계약금의 두배를 배상하고
- 상대의 의사와 관계없이 계약을 해지(파기)할 수 있습니다.
A가 부동산을 1억에 사기로 하고 B와 계약서를 작성하고 계약금 1천만 원을 지불했습니다.
계약금을 준 A가 계약을 파기하려면 계약금 포기하면 됩니다.
계약금을 받은 B가 계약을 파기하려면 계약금 1천만 원의 두배인 2천만 원을 주어야 합니다.
여기서 해약금은 1천만원이며 계약 파기 시 A의 손실은 1천만 원
B의 손실은 받은 1천만 원을 돌려주고 해약금 1천만을 준 것이니 결국 1천만 원으로 동일합니다.
부동산 계약 위약금 정한경우
부동산 계약 시 특기사항에 부동산 계약 위반사항에 대해 일정 금액을 지급하기로 약속할 수 있습니다. 계약서 상의 정해진 금액이 위약금으로 계약 파기로 인한 손해배상액이라고 추정할 수 있습니다.
- 계약서상에 별도로 위약금을 정하지 않았을 때 계약금을 위약금(해약금)으로 산정하고,
- 위약금을 정하였다면 정한 위약금으로 산정합니다.
A가 부동산을 1억에 사기로 하고 B와 계약서를 작성하고 계약금 1천만 원을 지불했습니다.
위 계약 시 계약 파기에 대한 위약금을 2천만 원으로 정하였습니다.
계약금을 준 A가 계약을 파기하려면 위약금이 2천만 원이니 이미 지불한 계약금 1천만 원에 추가로 1천만 원을 지불하고 계약을 해지할 수 있습니다.
계약금을 받은 B가 계약을 파기하려면 위약금 2천만 원이니 계약금 1천만 원과 위약금 2천만 원을 합친 3천만 원을 주고 계약을 파기할 수 있습니다.
해약금은 2천만 원이며 계약 파기 시 A의 손실은 2천만 원
B의 손실은 받은 1천만 원을 돌려주고 해약금 2천만을 준 것이니 결국 2천만 원으로 동일합니다.
부동산 계약 파기 중도금 지급 후
부동산을 파는 매도인은 중도금을 받은 경우 일방적으로 계약 파기를 할 수 없습니다.
- 중도금 예정보다 빨리 중도금을 입금 한경우도 정산적인 중도금 지급으로 이후 계약 파기가 안됩니다.
- 대금을 치르기 위해 사는 사람이 자신의 부동산을 팔았을 경우도 계약이행으로 계약 파기가 안됩니다.
양 당사자의 합의한 경우에는 계약 파기가 가능합니다.
부동산을 살 사람이 계약을 이행하지 않거나 지체하거나 완전히 이행하지 않으면 파기할 수 있습니다.
계약 시 특약으로 계약 파기에 대한 사유가 있다면 사유에 따라 계약 파기할 수 있습니다.
부동산 계약 가계약시 위약금 계산
통상 계약을 위한 가계약시 전체 매매금액이 정해 졌다면 계약이 된 것으로 법원은 판단합니다.
법원 판례에 의하면 위약금은
- 집을 살 사람은 가계약금을 포기하여 게약을 파기할 수 있고
- 집을 팔 사람은 본 계약금의 두배를 상환해야 파기할 수 있습니다.
A가 부동산을 1억에 사기로 하고 B와 가계약서를 작성하고 가계약금 1백만 원을 지불했습니다.
가계약금을 준 A가 계약을 파기하려면 가계약금 1백만 원을 포기하고 계약을 해지할 수 있습니다.
계약금을 받은 B가 계약을 파기하려면 본 계약금 1천만 원의 두배 2천만 원을 배상해야 합니다.
계약 파기 시 A의 손실은 1백만 원
B의 손실은 1천9백만 원으로 받은 가계약금이 아닌 계약금으로 배상하라는 판결입니다.
부동산 계약 파기 시 위약금(해약금)과 가계약시 위약금에 대한 계산방법입니다.
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