상가 임대차 계약서, 권리금 계약서 주의사항/hwp다운

국토부 임대차 보호법 기준 상가 임대차 계약서와 권리금 계약서 hwp 파일 다운로드와 계약 시 주의사항입니다. 부동산 중개사의 책임 범위와 영업을 위해 책임 없는 부분은 모른 척 하기에 당사자가 반드시 알아야 하는 부분이 있습니다.

 

상가 임대차 계약

 

상가 건물의 임대차 계약서에 관한 정보입니다. 반드시 아래 사항을 확인하셔야 상가 임대차 보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

 

대리인과 계약 시 건물주 본인과 통화를 하고 건물주 계좌로 입금이 원칙입니다. 세무서 방문 시 사업자 등록과 함께 확정일자를 받을 수 있습니다.

 

계약 갱신은 서로 아무 말 없으면 자동 갱신이 되며, 자동 갱신된 상태에서는 세입자는 언제라도 계약을 해지할 수 있습니다. 단 건물주에게 해지를 통지하고부터 3개월간은 계약을 유지해야 합니다.

 

영업이 어려워 연속 3개월 임대료를 지불하지 않으면 법의 보호를 받을 수 없습니다. 월세의 일부를 지불하거나 3개월째는 반드시 한 달 월세를 지불하여야 함을 잊지 마세요. 

 

 

가. 임대차 계약 시 확인 사항

 

ㄱ. 당사자 확인, 권리 순위관계 확인, 중개대상물 확인, 설명서를 반드시 확인합니다.

1. 신분증‧등기사항 증명서 등을 통해 당사자 본인이 맞는지, 적법한 임대․임차 권한이 있는지 확인합니다.
2. 대리인과 계약 체결 시 위임장과‧대리인 신분증을 확인하고, 임대인(또는 임차인)과 직접 통화하여 확인하여야 하며, 보증금은 가급적 임대인 명의 계좌로 반드시 직접 송금합니다.
3. 중개대상물 확인․설명서에 누락된 것은 없는지, 그 내용은 어떤지 꼼꼼히 확인하고 서명하여야 합니다.

 

ㄴ. 대항력 및 우선변제권 확보

1. 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에게 임차권을 주장할 수 있고
2. 환산보증금을 초과하지 않는 임대차의 경우 계약서에 확정일자까지 받으면, 후순위권리자나 그 밖의 채권자에 우선하여 변제받을 수 있습니다.
3. 임차인은 최대한 신속히 사업자등록과 확정일자를 받아야 하고, 상가건물의 점유와 사업자등록은 임대차 기간 중 계속 유지하고 있어야 합니다.
4. 미납 국세와 확정일자 현황은 임대인의 동의를 받아 임차인이 관할 세무서에서 확인할 수 있습니다.
5. 확정일자는 사업자 등록을 위해 세무서 방문 시 받을 수 있습니다.

 

나. 계약기간 중 확인

 

ㄱ. 계약갱신요구

1. 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월~1개월 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유(임대료를 3번 안 낸 경우 등, 상가건물 임대차 보호법 제10조 제1항 참조) 없이 거절하지 못합니다.
2. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다.
3. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액(9%)을 초과하지 아니하는 범위에서 증감할 수 있습니다.
4. 환산보증금을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다.

 

ㄴ. 묵시적 갱신 등

1. 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월~1개월 전까지 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않으면 종전 임대차와 동일한 조건으로 자동 갱신됩니다.
2. 환산보증금을 초과하는 임대차의 경우 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 종전 임대차와 동일한 조건으로 자동 갱신됩니다. 다만, 당사자는 언제든지 해지통고가 가능합니다.
3. 1) 항에 따라 갱신된 임대차의 존속기간은 1년입니다. 이 경우, 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있지만 임대인은 계약서 제8조의 사유 또는 임차인과의 합의가 있어야 계약을 해지할 수 있습니다.

 

 

다. 계약 종료 시 확인

 

ㄱ. 보증금액 변경 시 확정일자 날인

• 계약기간 중 보증금을 증액하거나, 재계약을 하면서 보증금을 증액한 경우에는
• 증액된 보증금액에 대한 우선변제권을 확보하기 위하여 반드시 다시 확정일자를 받아야 합니다.

 

ㄴ. 임차권등기명령 신청

• 임대차가 종료된 후에도 보증금이 반환되지 아니한 경우
• 임차인은 임대인의 동의 없이 임차건물 소재지 관할 법원에서 "임차권등기"명령을 받아
• 등기부에 등재된 것을 확인하고 이사해야 우선변제 순위를 유지할 수 있습니다.
• 이때, 임차인은 임차권등기명령 관련 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.

 

ㄷ. 임대인의 권리금 회수 방해금지

임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 임대인이 방해하는 것으로 금지되는 행위는

1. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나, 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위,
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위,
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임 또는 보증금을 요구하는 행위,
4. 그 밖에 정당한 이유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절하는 행위입니다.

 

임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인과 임대차 계약의 체결을 거절할 수 있는 정당한 이유로는

1. 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우,
2. 신규 임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나, 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우,
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우,
4. 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우입니다.

 

상가 임대차 계약서

라. 상가건물 임대차 표준 계약서 hwp

상가건물 임대차 표준계약서.hwp

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마. 권리금 계약서 작성 시

"무리한 임대조건 변경” 등의 사항에 대해 구체적으로 특약을 하면, 추후 임대차 계약조건에 관한 분쟁을 예방할 수 있습니다. (예 : 보증금 및 월차임 00% 인상 등)

임대 조건 변경은 10%로 정하거나 임대료를 계속 올리지 못한 특별한 사정이 있는 경우에 미리 20%까지라 정하고 계약에 임하는 게 좋아요. 부동산의 영업에 넘어가거나 계약 안 하면 안 되는 분위기로 몰고갈 수 있습니다.

임차인은 00동에서 음식점 영업을 하지 않는다. 신규 임차인은 임차인의 영업상의 채무를 인수하지 않는다 등과 같이 특기사항을 작성합니다.

 

바. 상법 제41조(영업 양도인의 겸업금지)

1. 영업을 양도한 경우에 다른 약정이 없으면 양도인은 10년간 동일한 특별시, 광역시, 시, 군과 인접 특별시, 광역시, 시, 군에서 동종 영업을 하지 못한다.
2. 양도인이 동종 영업을 하지 아니할 것을 약정한 때에는 동일한 특별시, 광역시, 시, 군과 인접 특별시, 광역시, 시, 군에 한하여 20년을 초과하지 아니한 범위 내에서 그 효력이 있다.

권리금을 받으면 상법상 무려 10년간 '같은 시'에서 영업을 하지 못합니다. 권리금을 받는 사업자도 '동일 상권'과 같이 제한을 두는 것이 좋습니다. 사람일이라 계획대로 안되어 다시 장사를 하는 경우가 많습니다.

 

사. 상법 제42조(상호를 속용 하는 양수인의 책임)

1. 영업 양수인이 양도인의 상호를 계속 사용하는 경우에는 양도인의 영업으로 인한 제삼자의 채권에 대하여 양수인도 변제할 책임이 있다.
2. 전항의 규정은 양수인이 영업양도를 받은 후 지체 없이 양도인의 채무에 대한 책임이 없음을 등기한 때에는 적용하지 아니한다. 양도인과 양수인이 지체 없이 제삼자에 대하여 그 뜻을 통지한 경우에 그 통지를 받은 제삼자에 대하여도 같다.

상호를 물려받은 경우 전 사업자의 채무(외상값)도 물려받게 된다는 내용입니다.
단 책임 없음을 등기하거나, 받을 사람들에게 채무는 물려받지 않는다는 뜻을 통지한 경우에는 책임을 지지 않습니다.

 

아. 상가건물 임대차 권리금 계약서 hwp

상가건물 임대차 권리금 계약서_2015년_국토부.hwp

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상가 임대차 계약서와 상가 권리금 계약서 작성 시 주의사항과 국토부 표준 계약서 hwp 파일 다운로드 정보입니다. 모두 대박나세요.

 

 

-참고 1

부동산 계약파기 위약금(해약금) 가계약시

-참고 2

아르바이트 4대 보험과 가입기준, 보험료 장.단점은

-참고 3

 

1종 근린생활시설과 2종 근린생활시설 차이점 예시